不動産の登記簿に表示された所有者が亡くなったけれど、不動産の所有権（または持分）について相続登記による所有権または持分の移転登記が行われてない場合もあるかもしれません。
しかしその不動産の競売（強制競売）を申し立てるには、民法の債権者代位権に基づいた相続による所有権（または持分）移転登記の代位登記を行う必要があります。

代位登記とは

通常であれば登記を申請できるのは登記申請の権利を得る人、およびその義務を負う人です。ただし本来は登記申請ができない立場にある人も、民法の定めで申請人に代わり登記申請をできるケースがあります。
債権者代位権に基づいての登記申請で、債権者が自分の債権を保全するために債務者の登記申請の権利を代わって行使する登記申請を代位登記といいます。

・具体的なケース
例えば国や県、市町村などが債権者の場合で、亡くなった人が固定資産税や市県民税などの税金を滞納している場合や、相続税の滞納があった場合で考えてみましょう。
債権者は債権を保全するため、亡くなった債務者が所有している不動産に抵当権設定登記を行う、または差押登記を行う前提に、法定相続に代わり法定相続分で相続登記を申請します。

代位登記で問題となるのは？

通常の登記であれば、登記が完了した後に登記識別情報（権利証）が登記名義人に発行されます。
しかし債権者の代位登記の場合、この登記識別情報は発行されません。
そのため相続人は登記識別情報が手元にない状態になります。
登記識別情報は、不動産の売買や担保にする場合の登記を行う際、権利証として必要なものです。
通常の相続登記でれば、相続人に対して所有者となった証として発行されるわけですが、その登記識別情報が手元にない状態は色々な不都合が出てくると感じるでしょう。

・遺産分割後に発行される登記識別情報の内容
しかし代位登記後、法定相続人間で遺産分割協議が成立して登記を行えば登記識別情報は発行されます。
ただしこの時に発行される登記識別情報は不動産の一部の権利証であり、不動産全体に対するものではありません。

・登記識別情報がないと不動産売買や担保設定に不便が生じる
仮に相続を原因とする代位登記について、法定相続人3人名義で持分はそれぞれ3分の1で登記されたとします。
その後、法定相続人3人の間で遺産分割協議が成立し、3人のうち1人が法定相続人の持分3分の2を遺産分割で取得したとします。
この場合、持分3分の2に対する移転登記がされたことで、不動産の3分の2分の登記識別情報が新しく発行されます。
残りの3分の1の登記識別情報はありません。
登記識別情報がなければ、不動産の売買や移転登記が必要になった時、権利証に代わる手続きが必要となります。

権利証に代わる手続きとは？

登記識別情報など権利証がない場合で、不動産の売却、担保設定、移転登記などを行う場合には、
・登記所からの事前通知
・司法書士による本人確認
・公証人役場での本人証明
といった手続きを行う必要があります。
ただし登記所からの事前通知は、不動産の売買など金銭のやり取りを伴うケースでは利用できないなど、それぞれの手続きごとに内容が異なるので確認して行うようにしましょう。