売却契約となるためのポイントと流れご紹介

不動産を売却したい場合、買主が売値に同意した上での契約が必要となります。
売却すれば収入となりますので税金のことも考えて行く必要がありそうです。
売却したい不動産を契約まで持っていく流れとポイントをお伝えします。

■まずは周辺物件で相場を知ろう

不動産を売却したいと思い、目標金額を思いきり高く提示して売る事が出来れば
誰でも不動産投資をするでしょう。
不動産の売却額を設定する場合、相場感が必要となります。まずは、新聞広告のチラシなどで、
よく似た物件がいくらくらいで販売されているのかを調べてみましょう。

■不動産会社に価格査定をお願いする

不動産会社に不動産の価格査定をお願いする事になります。
その際、いくつかの不動産会社に査定見積をかける事で、一番高く売ってくれそうな不動産
が分かります。近くだからという理由だけで決めてしまったり、大手だからという理由や
評判だけで決めてしまったりしない様にするのがポイントです。

■最終的な売却価格を決めるのは不動産会社ではない?

不動産会社に査定をしてもらい、これくらいなら売れると言われたとしましょう。
しかし家に関わる価格の場合、これだけは売却のために工夫して使ってきたなど
自信があれば相場と同じ価格にする必要はないようです。もし同じ物件があったとしても、
ご自身の物件の方がシンクや風呂場がキレイだなど自信のある部分があれば、
少し価格を高く設定することが出来ます。もちろん、逆なら相場より下げる工夫も必要です。
不動産会社はアドバイスしてくれますが、最終的に売却価格を決めるのはご自身だと
いう点がポイントです。

■税金~買替えの特例か3000万特別控除か?

土地には使えませんが、家部分の節税は買替えの特例または3000万の特別控除を
使う事ができます。売却価格が3000万以下なら3000万特別控除を使えば税金はゼロ円
となります。3000万を大幅に超えてしまい、8000万などで売却するなら3000万との
差額が課税される事になります。一方、買替えの特例を使えば、税金はゼロ円となります。
さらに、買替えの特例は国民健康保険料や住民税も安くなるのでお得感は大きいのでは
ないでしょうか。

しかし、買替える事が前提であることの他に、買替えの特例を受けるためには、
10年以上住み続けている事が前提でなければいけません。さらに、買替えはこんな
デメリットもあります。

■買替えではなく、単なる売却になった途端税金が発生する

例えば、今売却する家と土地について、新しい家と土地を買い替える予定だったとします。
そして、買替えの特例を使い、税金をゼロにしたとします。5年住み続けたものの、
宝くじが家一軒分買えるくらいの額で当選したので、今住んでいる家を売り払い、
宝くじで新しい家を買ったとします。売却する家は10年住んでいないので、買替えの特例
は使う事が出来ません。仕方なく、3000万の特別控除を使ったとします。

最初に売却した家の取得費は500万、買替えで購入した家の取得費は4000万だったとします。
売却扱いになった、家を売る場合、取得費は最初に売却した家の取得費を使わなければ
いけない決まりがあるのが買替えの特例です。そのため、4000万(最初の買替えで購入
した家の取得費)-400万(最初の買替えで売った家の取得費)=3600万分を、
売却時の売却価格から差し引く事が出来ないため、その分多く課税される事になって
しまいます。

■まずは信頼できる不動産会社を探そう

不動産を売却するまでの流れとポイントをお伝えしました。
最終的に買手がつくまで、親身になって探してくれる不動産会社と出会う事が一番大きな
ポイントではないでしょうか。
まずは広告などで相場を実感し、不動産会社へ査定をかけてみてはいかがでしょうか。

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