放置空き家を解決するための「空家対策特別措置法」とは?

全国で放置される空き家問題に対し、平成26年11月、国会で「空家対策特別措置法」が成立しました。
制定された目的は、空き家周辺住民の生命や身体、財産を保護することで、さらに空き家等が利活用されることを促進していくことにあります。

空き家や特定空家等とはどのような状態の家?

空き家とは居住やその他使用されていないことが常態の建築物を指しています。
そして空家特別措置法では、これらの建築物や工作物、敷地が放置しておくと著しく保安上危険だと考えられる状態にある場合や、著しく衛生上有害だと判断される状態など、著しく景観を損なっている状態の空き家を「特定空家等」と定義することが定められています。
適切な管理が実施されていないことで行われていないことにより特定空家等と認定された場合には、行政から所有者等に対して助言、指導、勧告、命令が可能です。命令不履行の場合には、公益を重大に侵害する状態でない場合でも行政代執行が実行されることになります。

対象となる空き家は限定される?

空家特別措置法には立入調査、所有者情報の利用、データベース化、跡地活用等などの規定もありますので、課税目的以外では使用できなかった固定資産税情報まで活用できるようになっている点にも注目しましょう。
ただし空家特別措置法では建物全体が使用されていないものが対象なので、長屋建てや共同住宅の一部の住戸は対象になりません。
特定空家等に認定して助言、指導、勧告、命令が可能になることや、手続きを省略することも認められていません。

活気的な取り組みを進めている自治体もある

しかし京都市などは、一戸建ての空き家だけでなく、長屋建てや共同住宅の一部住戸でも対象にしていますし、緊急対応が必要なケースでは所有者に緊急措置として事前告知せず市が対応できる緊急安全措置が規定されています。
さらに危険な空き家指導を含む適正管理に留まるのではなく、空き家を作らないための予防、活用、流通、促進、跡地の利用など、総合的に空き家対策が盛り込まれています。
著しく管理不全な特定空家等は、助言や指導などを経由せずいきなり命令できるため、かなり挑戦的な試みを実施していると言えるでしょう。
千葉県市川市でも助言や指導、勧告により所有者が必要な措置を講じなければ、所有者の同意を必要とするものの安全代講措置を講じることができる規定もされています。

所有者は適切に空き家を管理することが重要!

このように空家対策特別措置法が制定されたことにより、危険な状態の空き家は代執行が実施されるようになっています。
建物を解体する費用は、当然所有者に請求されることになるので、空き家の所有者は適切な管理や対策を進んで行っていくことが必要だと言えるでしょう。

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空き家問題解消にむけた各自治体の取り組みとは?

「空き家バンク」という情報を提供する仕組みをご存知ですか?
これは自治体や公共団体などが移住を希望する人などを対象に、空き家物件の情報をWeb上などで提供している仕組みです。
既に20年以上前からこのような情報提供は行われていたのですが、最近になってようやく全国に広がりました。登録制度の定着や移住や交流に対して世間のニーズが高まりつつあること、また、スマホやインターネットが普及したことで誰でも利用しやすくなったことも理由だと言えるでしょう。

全国各地の空き家情報を収集可能!

2015年に国土交通省が実施した調査によると、全国の市区町村の約7割が空き家バンクを開設しており、さらに今後も増えると考えられています。
また、一般社団法人移住・交流推進機構では、全国の自治体や企業から寄せられた最新の空き家情報などを一括して提供しているので、一定地域に限定されず全国各地の空き家情報を収集することができます。

・色々な情報をチェックしてみては?
このサイトの面白いところは各自治体が提供する地域の魅力や、イベント・求人情報、さらに全国自治体支援制度など、移住者を応援する各地の支援制度なども紹介されているところです。(参考:ニッポン移住・交流ナビhttps://www.iju-join.jp/)
今後は都道府県の役割強化と、民間が運営する物件情報サイトとどのように連携していくのかなどが期待されるところでしょう。

その他様々な取り組みを実施

空き家バンクだけでなく、自治体によっては既に空き家対策を推進するために色々な制度が設けられつつあります。

・具体的にどのような制度がある?
空き家改修の補助金制度などの実施、さらに空き家所有者が気軽に相談できるコンサルティング体制も実施する自治体もありますし、家を持て余して手離すことを検討するシニア世帯、または広い中古住宅に住み替えを希望する子育て世帯が自治体窓口を通じてマッチングできる住み替え支援制度を設けている自治体もあります。
今後はさらに各自治体の空き家についての動きが活発化するとも考えられます。社会的な問題になっていることなので、少しずつ空き家に対する意識が広がり、このような取り組みで解消されていけばと思うところです。

真剣に移住や空き家に向き合う姿勢が大切

ただ、この空き家バンク制度は、田舎暮らしや各地域の魅力をWeb上で確認することはできます。手ごろな物件があったからちょっと見に行ってみようという気軽な気持ちではなく、実際に移住を希望する地域に足を運んでその土地が自分に合うかどうかを見極めることが大切です。
移住や交流を希望する人、そして各地方自治体の想いで成り立つ制度だということを理解し、自分に合う生活の場所を見つけるためにも、地域や空き家についてもっと理解されることが大切だと言えるでしょう。

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モンチッチデザインマンホール発見!!

昨日、アパートの退室立ち合いに行った帰りに、新小岩駅南口アーケードの

入口でモンチッチデザインのマンホールの蓋を発見しました✌

以前から気になっていましたが、なかなか発見出来ずにいました。

JR新小岩駅周辺に10か所あるようなので、また見らるのを楽しみにしたいと

思います😊

by つか

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日光へドライブ

先日、22歳の孫娘が、車を買ったので長距離ドライブに行きたいと言い出しました。

まだ一人では危ないので一緒に行くことになり、日光に日帰りで行くことになりました。

昔と違い、日光には高速道路で、とても早く、楽に行くことができました。

しかし、日光は平日なのになんとゆう混雑! 人も車も渋滞です!

東照宮は最大の混雑で、外国人の多さに驚き、観光バスの行列にあきれました。

残念ながら紅葉はほとんど終わっていましたが、暖かい日和でした。

東照宮を見学し、名物の湯葉と蕎麦を食べ、華厳の滝を観て、無事に

帰ってきました。

数日後に孫娘が一人で近くをドライブ中に接触事故を起こしてしまいましたので、

当分はドライブには私が同乗しなければ安心できないのかなと思う今日この頃です。

by ともじい

 

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江戸川区のほぼ端に位置する平井駅周辺の住みやすさは?

総武線沿線で落ちついた下町といった風景を感じさせる街が「平井」の特徴で、若者向けのおしゃれなカフェなどはありませんが高級フレンチの店はあります。全体的に居酒屋や中華料理、ラーメン屋さんなどが多い街だと言えるでしょう。
平井駅周辺を居住の候補に考えているなら、メリットとデメリット両方を踏まえた上で検討してみてください。

江戸川区の端にあることのメリットとデメリット

平井駅の両隣は新小岩駅と亀戸駅という高い認知度のある街ですが、平井自体はあまり知られていないようです。江戸川区のほぼ端に位置する場所で、家賃や物価も安いといった部分がメリットです。
ただし区役所に行くまでに荒川と中川の橋を越える必要があり、書類の手続きが面倒に感じたという人もいるようです。

平井の住居環境は?

駅前は商店街が広がっていますが、大部分は住宅街です。河に囲まれているからか、のどかな環境と静かで密集した住宅街が下町風です。建物が全体的に古めなので、昔ながらの雰囲気が感じられます。
ただし注意したいのは、ゼロメートル地帯なので水害が頻発しやすい地域という事です。火災保険に加入する時に水災補償は欠かせないと言えるでしょう。

交通の利便性は?

平井駅は総武線以外の線は通っていませんが、隣の新小岩駅に行けば総武線快速に乗ることも出来ますし、2駅先の錦糸町では快速や半蔵門に乗り換える事も可能です。
また、東京駅や秋葉原にも20分かからないくらいで行く事ができるので、利便性も高いと言えるでしょう。
ちなみに平井駅のバス停からは葛西駅と東大島駅に行くことが可能です。

平井駅周辺にはどんなお店がある?

駅の出口は北口と南口があり、南口の商店街にはディスカウントストアが多くあります。商店街の規模はそれほど大きくはありませんが、個人営業の店が多く集まっています。
他にもチェーン型飲食店やスーパー、100円ショップやドラックストアなど生活に困らない店が多く集まっている印象です。
対する北口は中国系商店が多く入居しているビルが複数あります。語学学校などもあるので外国の人が増えてきており、先にも述べたとおり中華料理やラーメン店など現地の方たち向けの飲食店が多いようです。
徒歩5分圏内に様々なコンビニエンスストアもあるので、いざという時の買い物にもまず困る事はないでしょう。

ベッドタウンとして住む人が増えている

駅前は街灯も多く明るいのですが、少し離れると道が暗くなるので夜間は注意しましょう。ベッドタウンとして住む人が多いですし、アクセスラインが走っているので通勤通学時間は100円でバスに乗れるといったメリットもあります。

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相続税を左右する「小規模宅地の特例」の同居親族の範囲は?

相続で家を引継いだ時に相続税がかかるのでは?と心配される方も多いと思います。
そこで今回は「特定居住用宅地等」という「小規模宅地等の特例」の1つをご紹介します。

この特例が適用されると、相続税が大きく違ってきますので重要な論点となる
「同居」について確認しておきましょう。

■小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例には、特定事業用宅地等や特定同族会社事業用宅地等、さらに貸付事
業用宅地等など種類が色々あります。特定居住用宅地等もこの複数ある種類の中も1つな
のですが、被相続人(亡くなった方)が住んでいた家の敷地について、一定額減額しても
良いという特例です。なお、宅地だけでなく、借地権などの権利も対象です。

■特例が適用されるための要件

まずこの特例は、被相続人が住んでいた家の敷地であることが適用の大前提です。さらに
その敷地(宅地)を相続する人が、被相続人の配偶者、被相続人の同居親族、家なき子親
族(被相続人に配偶者や同居親族がいない場合など)であることも必要です。

ただしここで問題となるのが、同居親族に該当する人がどのような人を指すのかという
ことです。

・同居親族の定義は?

税法では「同居」について定義は明確にされておらず、法令解釈通達上の「同居親族」を
確認すると、亡くなる直前に亡くなった人と同じ家で起居していた(日常生活を共にして
いた)人といった漠然とした記載があります。これではどこまでが同居になるのか、判断
ができないというケースも出てきてしまいます。

・過去の判例などで確認すると?

過去の裁決事例等で確認すると、亡くなった人と同居していたかについては、親族の日常
の生活状況、家への入居目的、家の構造や設備、親族の生活拠点となる他の建物保有の有
無など、色々なことを総合的にみて同居か非同居か判断することになるようです。

■同居親族かどうかの判断は実態で行われる

例えば被相続人とその息子家族が同居しており、相続人である被相続人の息子は単身赴任
で別に住んでいたというケースでは同居親族とみなされるでしょうが、別に生活拠点があ
るのに被相続人が亡くなる前の介護を目的として一時的に同居していただけでは同居親族
とはみなされません。

また、住民票だけを移していたとしてもやはり同居親族とはみなされないのは、同居とい
う判断が住民票ではなく実態で行われるからです。

■相続税を大きく左右する特例なので確認を!

特定居住用宅地等の減額割合は330㎡まで80%です。仮に300㎡が1億円の宅地の場合、
要件を満たすことにより評価が2,000万円となるのでかなり大きく減額可能です。相続税
額を大きく左右する重要な特例ですので、このような点も踏まえた上で特例が適用される
か確認しておくと良いでしょう。

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平井・小松川の学区域と各小学校の魅力ご紹介

 

平井・小松川に引っ越しをされて来られる方は、ご自身のお子様がどの小学校に通うのかが気になるところではないでしょうか。平井・小松川の学区域と共に、学校日記から垣間見える魅力をお伝えします。

 

■小松川小学校の学区域

 

小松川小学校では、小学校5,6年生が合同でふるさと祭りのパレードに、楽器を演奏しながら参加する様です。小学校3年生の社会見学はスーパーマーケットの陳列はじめ、巨大冷蔵庫や調理などの実際の調理場所を見学する様です。4年生は防波堤や中央清掃工場へ社会見学に出かけた様です。

学区域はこちらにお住まいの方です。
・小松川3丁目73番地以降
・小松川4丁目全域
・平井1丁目1番から19番、24番から27番
・平井2丁目18番から23番
・平井4丁目1番から3番

参考URL:
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kyouiku/shisetuitiran/syogakko/shogakko/sho1.html

 

■小松川第二小学校の学区域

 

小松川第二小学校の学区域はこちらにお住まいの方です。
・小松川1丁目全域
・小松川2丁目全域
・小松川3丁目1番から13番

小松川第二小学校では、先生や主事さんが選んだ本を読み聞かせしてくれるという、読書バイキングという行事があります。子供達は想像力を働かせながら熱心に聞いている様です。3年生はパソコン教室で、展覧会の招待状を作る事ができるそうです。1年生の社会科見学は大島小松川公園で虫取りでした。

参考URL:
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kyouiku/shisetuitiran/syogakko/shogakko/sho2.html

 

■平井小学校の学区域

 

平井小学校は、食育がさかんで、メニューも豊富です。学校給食が質素な時代の保護者の皆様は、かぼちゃのスコーン、カラメル入りのハヤシライス、ジャージャー麺、カラフル寒天などのカフェメニューに驚かれるのではないでしょうか。

平井小学校の学区域はこちらです。
・平井6丁目18番から22番、24番から77番
・平井7丁目1番から4番、27番から32番

参考URL:
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kyouiku/shisetuitiran/syogakko/shogakko/sho3.html

 

■平井西小学校の学区域

 

平井西小学校も食育がさかんな様です。学校日記では日々の献立の写真付きの他に、使われた食材のこと、メニューについてなどの説明を見ることができ、保護者の方も楽しめる学校日誌になっている様です。

参考URL:
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kyouiku/shisetuitiran/syogakko/shogakko/sho5.html

 

■平井東小学校の学区域

 

平井東小学校では、3年生のみんなが毎年恒例のおまねき地域交流会を主体となって活動している様です。招かれた地域の方々は会食と共に、子供達のリコーダー演奏、ソーラン節を楽しまれている様です。4年生は江戸川区スポーツランドでスケート教室に参加できた様です。ヘルメットや手袋を装着しているので安心です。学校給食では、ひがしっこナンはじめ、バターチキンカレーとプルーンという本格的インドカレーが献立となっている等、とても工夫されている様です。

平井東小学校の学区域はこちらになっています。
・平井1丁目20番から23番
・平井4丁目4番から32番
・平井5丁目20番から58番

参考URL:
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kyouiku/shisetuitiran/syogakko/shogakko/sho6.html

 

■平井南小学校の学区域

 

ユニークな給食献立がありました。青森県の郷土料理を味わうという事で、イカの炊き込みご飯、長芋のスタミナ焼き、せんべい汁、りんごポンチ、牛乳というものでした。せんべい汁は、青森県の人気郷土料理ですので、給食を通じて味わえるのはとても興味深いところではないでしょうか。平井南小学校では、全校集会(朝会)は子供達全員のリコーダー演奏をする主体的な朝会で、音楽で連帯感を育む教育がされている様です。

平井南小学校の学区域はこちらです
・平井2丁目1番から17番、24番から25番
・平井3丁目全域
・平井5丁目1番から19番
・平井6丁目1番から17番、23番

参考URL:
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kyouiku/shisetuitiran/syogakko/shogakko/sho7.html

 

■個性が豊富な平井・小松川の小学校

 

平井・小松川の小学校は、どの小学校もオリジナルな内容を取り込み、生徒たちが健やかに楽しく小学校生活を過ごせる様な工夫がされている様です。

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こーた がタキザワ住販にやって来た

 

こーた が タキザワ住販にやって来ました。

階段を上がって、2階にある当社の事務所までやって来てくれました。

こーたは 平井の商店会が誇る ゆるキャラ です。

平井南口の商店会では、今日、11月30日まで いっぴんフェアと言う

催しをしております。

商店会の各店が、それぞれ一押しのいっぴんを選定紹介し、

販売するというもの。

その いっぴんフェアに併せて「お店めぐりツアー」を開催しました。

「お店めぐりツアー」とは、参加者を募り、商店会の数店を商店会委員が引率ガイドし紹介するというもの。

今回、わたし、その引率ガイドを務めました。そしてその時、ゆるキャラのこーた君も一緒にお店を巡ってくれたのです。

そしてその際、わが社にもこーた君が来てくれたのです。

記念撮影をパチリと撮りました。結構嬉しかったです。

 

 

 

 

 

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売却契約となるためのポイントと流れご紹介

不動産を売却したい場合、買主が売値に同意した上での契約が必要となります。
売却すれば収入となりますので税金のことも考えて行く必要がありそうです。
売却したい不動産を契約まで持っていく流れとポイントをお伝えします。

■まずは周辺物件で相場を知ろう

不動産を売却したいと思い、目標金額を思いきり高く提示して売る事が出来れば
誰でも不動産投資をするでしょう。
不動産の売却額を設定する場合、相場感が必要となります。まずは、新聞広告のチラシなどで、
よく似た物件がいくらくらいで販売されているのかを調べてみましょう。

■不動産会社に価格査定をお願いする

不動産会社に不動産の価格査定をお願いする事になります。
その際、いくつかの不動産会社に査定見積をかける事で、一番高く売ってくれそうな不動産
が分かります。近くだからという理由だけで決めてしまったり、大手だからという理由や
評判だけで決めてしまったりしない様にするのがポイントです。

■最終的な売却価格を決めるのは不動産会社ではない?

不動産会社に査定をしてもらい、これくらいなら売れると言われたとしましょう。
しかし家に関わる価格の場合、これだけは売却のために工夫して使ってきたなど
自信があれば相場と同じ価格にする必要はないようです。もし同じ物件があったとしても、
ご自身の物件の方がシンクや風呂場がキレイだなど自信のある部分があれば、
少し価格を高く設定することが出来ます。もちろん、逆なら相場より下げる工夫も必要です。
不動産会社はアドバイスしてくれますが、最終的に売却価格を決めるのはご自身だと
いう点がポイントです。

■税金~買替えの特例か3000万特別控除か?

土地には使えませんが、家部分の節税は買替えの特例または3000万の特別控除を
使う事ができます。売却価格が3000万以下なら3000万特別控除を使えば税金はゼロ円
となります。3000万を大幅に超えてしまい、8000万などで売却するなら3000万との
差額が課税される事になります。一方、買替えの特例を使えば、税金はゼロ円となります。
さらに、買替えの特例は国民健康保険料や住民税も安くなるのでお得感は大きいのでは
ないでしょうか。

しかし、買替える事が前提であることの他に、買替えの特例を受けるためには、
10年以上住み続けている事が前提でなければいけません。さらに、買替えはこんな
デメリットもあります。

■買替えではなく、単なる売却になった途端税金が発生する

例えば、今売却する家と土地について、新しい家と土地を買い替える予定だったとします。
そして、買替えの特例を使い、税金をゼロにしたとします。5年住み続けたものの、
宝くじが家一軒分買えるくらいの額で当選したので、今住んでいる家を売り払い、
宝くじで新しい家を買ったとします。売却する家は10年住んでいないので、買替えの特例
は使う事が出来ません。仕方なく、3000万の特別控除を使ったとします。

最初に売却した家の取得費は500万、買替えで購入した家の取得費は4000万だったとします。
売却扱いになった、家を売る場合、取得費は最初に売却した家の取得費を使わなければ
いけない決まりがあるのが買替えの特例です。そのため、4000万(最初の買替えで購入
した家の取得費)-400万(最初の買替えで売った家の取得費)=3600万分を、
売却時の売却価格から差し引く事が出来ないため、その分多く課税される事になって
しまいます。

■まずは信頼できる不動産会社を探そう

不動産を売却するまでの流れとポイントをお伝えしました。
最終的に買手がつくまで、親身になって探してくれる不動産会社と出会う事が一番大きな
ポイントではないでしょうか。
まずは広告などで相場を実感し、不動産会社へ査定をかけてみてはいかがでしょうか。

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空き家をリフォームすれば賃貸物件になる?

空き家は田舎では問題の1つとなっています。
国土交通省による「住宅団地型既存住宅流通促進モデル事業」により、
地域で空き家を作らない対策をしている市町村もあります。
空き家をリフォームし、賃貸住宅にするためのポイントをお伝えします。

 

■空き家のイメージは暗い?

 

空き家を賃貸してみませんかという問いに対し、
多くの人はこの様に思うのではないでしょうか。

・古い
・現代のデザインにあっていない和室ばかりで構成されている
・壁や床も汚そう
・お風呂やトイレも汚そう

長年人が住んでいたところへ住むのですから、使用感がある事は否めないでしょう。
しかし、リフォームを取り入れる事で、より賃貸物件として利用されやすくなる様です。

 

■どんなリフォームが効果的?

例えば、3DKの和室ばかりの家だったとします。
キッチン以外はすべて8畳の和室だった場合、
思い切って和室2室をフローリングのリビング1つにしてしまうなどです。
そうすることで16畳の新品のリビングのある家に早変わりします。

ハードスモーカーがいた場合

壁は大きなリフォームポイントです。
タバコのヤニでなんとなく黄ばみがみられる壁を一新する事で、
新品のようなフレッシュさを出す事ができます。
照明もポイントです。今風のインテリア感のある照明を取り入れる事で、
外見は古そうだけど、中は落ち着くという印象を与える事ができそうです。

お風呂とトイレもリフォーム

お風呂とトイレがキレイだと、空き家がなぜか新しくさえ思えてきます。
逆に、お風呂に黒カビ、トイレに清潔感が無い等の場合、
いくら他の部分の部屋が気に入ったとしても、
賃貸物件としては借りたくないと思うのではないでしょうか。

 

■コストが勿体ない?

空き家を有効活用したいけれど、家賃で回収しきれるのか
不安だと思われる方もおられるかも知れません。
また、自分達は古く汚い家に住み続けていたので、
リフォーム代金が勿体ないと思われるかも知れません。

賃貸物件にする前に3年くらいは住んでみる

そこで、せっかくリフォームするのだから、賃貸物件にする前に
3年くらい住むというのもいいのではないでしょうか。
もちろん、数年後は賃貸物件になるのですから、
たばこは止めなければいけませんし、客室のようにキレイに使わなければいけません。

空き家を賃貸した後の住居探しもしておく

空き家のリフォームをし、しばらく住んでしばらくのお別れをしている間に、
空き家を賃貸した後に住む住宅探しもしなければいけません。
その際、家賃収入も込みで新しい物件の値段を考えていく事も必要です。

長年住んだ家を手放したくない方にはおすすめ

長年住んだ家をリフォームし、土地とともに売却してしまうよりも、
賃貸物件として使う価値がまだ残っているのであれば賃貸という活用法も有効です。
売却するのは古くリフォームも難しい状況の時に考え、それまでは少しでも有効活用し、
副収入につなげるのは魅力的ではないでしょうか。

 

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